夫妻月结余4000多 二套房可选单身公寓（2）

一、理财目标实现及财务安排

该读者的理财目标是再购一套投资房，若为住宅，根据现有限购政策，夫妻名下已有一套房产，再购房属于二套房，在按揭贷款方面将有所限制，比如按现行省直公积金为例，二套房首付比例为总房价的50%，夫妻双方合计最高80万，利率按1.1倍执行（即4.95%，根据2012年7月6日利率执行），最长30年。

根据等额本息法，80万公积金贷款30年，月供为约4800元，已超过该家庭的月结余水平4100元。因此，该家庭月结余可承担的最高公积金贷款额度为70万。需准备的首付也为70万元，那么该投资性房产的总价约为140万。

目前可用首付资金：储蓄15万、理财10万、基金3.3万（假定赎回），合计28.3万元，首付资金缺口41.7万元。根据客户目前的年结余5万的情况，凑足资金缺口需要至少8年。因此，不建议客户购买总价超过140万的投资性房产。

根据该家庭目前的情况，可购买首付不超过28万，总价不超过56万的投资性住宅，其中28万采用公积金按揭，每月月供为1700元，低于该家庭目前的月可用结余。根据目前福州市区二手房市场情况，一套价值不超过56万的住宅一般为单身公寓，面积不超过40平方米。租金收入可达1700元左右，足以应付目前的按揭还贷。

二、保障建议及教育支出安排

根据该家庭的成员结构情况，该家庭在个人商业补充保障方面严重缺失，特别是重大疾病、意外等方面的投入不足。建议客户为家庭主要收入来源的个人购买足额的重大疾病以及意外险方面的保障。比如，购买不低于20万的重大疾病险，同时购买不超过个人年收入10倍的意外险。

教育支出安排方面，需要考虑小孩的成长阶段，不久将面临大学教育支出或出国留学支出等方面的资金安排，读者可以根据情况开始做好教育资金方面的准备。可将目前每月结余中的一部分以债券类基金定投的方式准备小孩的教育金，教育金的安排可根据小孩的不同阶段调整家庭月结余中的支出比例。

假定福州目前的教育成本，初中教育包含学杂费、学费、兴趣班、其他生活支出等总计约40000元，高中约50000元，大学约70000元。各阶段的各种支出需要提前准备，小孩目前的阶段刚好处于初中阶段，因此，3年后初中毕业（假定客户小孩目前刚上初中），该读者需要提前准备高中教育及大学教育的支出，共计12万元。假定学费的成长率为每年5%，3年后该读者需要准备高中的教育费用50000元（3年后学费现值约58000元），及6年后大学的教育费用70000元（6年后学费现值约94000元），合计需要准备近15.2万元的教育金。

教育金的投资遵守低风险的投资原则，建议的投资方向为以债券基金、货币基金、国债等为标的的投资组合，该组合的年回报率假定为4%，则客户每月需要预留750元用于高中教育金的准备，250元用于大学教育金的准备，合计每月需要预留1000元用于教育金的理财准备支出。

理财师名片

中信银行福州分行国际金融理财师（CFP） 吴帮雄

2005年至今，中信银行高级理财经理，《海峡都市报》首届十佳理财师，中信银行CCWA认证高级理财师。对基金分析有独到见解，擅长银行理财、信托中长期投资规划，对教育金规划、特定理财目标规划也十分娴熟。