81家上市房企交出2015年“中考”答卷

随着中报披露大幕开启，上市房企的业绩也逐渐揭开面纱。在严峻的宏观经济形势下，上市房企交出的“中考”答卷如何?

根据申银万国行业分类，目前A股市场上市房企有142家，截至8月6日，已有83家发布了2015年中报或业绩预告，约占总数的六成。虽然一再降息降准，地产股整体上风光已不再，且呈现两极分化加剧的趋势。此外，部分企业的资金链已经紧绷，有3家房企已经濒临资不抵债的境地，另外一些房企则秉持低负债和现金为王的策略。

两极分化愈演愈烈

据Wind数据统计，上半年房企业绩呈现两极分化格局：在83家披露中报或业绩预告的上市房企中，约有20家企业预计上半年净利润翻倍，与此形成鲜明对比的是，约30家企业将陷入亏损困局。还有20家企业业绩预告将下滑，其余企业则有望扭亏为盈或实现业绩略增。总体而言，业绩预忧和预喜的房企比例大致为5比3。

事实上，业绩苦乐不均的格局在地产行业早已显现。从最近3年情况来看，每年地产企业均有一批业绩翻番和亏损企业并存，只是今年以来呈现愈演愈烈的情形。

上半年净利润增长率有望翻倍的前10家房企包括：苏宁环球、天健集团、同达创业、深振业A、中珠控股、深深房A、中关村、城投控股、银润投资、华业资本等。这些公司预计上半年净利润同比增长200%以上。

房企“业绩预增王”的头衔暂时花落苏宁环球。7月14日，苏宁环球发布2015年半年度业绩预告称，公司上半年净利润预计为2.86亿元~3.47亿元，同比增长486.75%~612.48%。

同处一个行业，一些房企的表现则令人唏嘘。从当前数据看，有近30家房企上半年预计将出现亏损，其中业绩下滑较严重的前10家企业包括：华联控股、亚太实业、绿景控股、金宇车城、津滨发展、中航地产、万方发展、粤宏远A、莱茵置业、铁岭新城等。这10家公司预计净利润同比下滑幅度均在200%以上。

华联控股今年4月30日发布中期业绩预告显示，公司预计上半年亏损1500万元~2000万元，同比下降1296%~1694%。公司解释称，业绩下滑主要因为公司在建房地产项目在报告期内未开始销售。

从亏损额度看，华联控股还不是最惨的。业绩预告显示，一些房企上半年亏损额过亿，如嘉凯城和中航地产。

几大房产巨头表现强势

上述业绩表现极端的公司中，未见地产龙头“招保万金”身影。它们的业绩表现如何?从目前情况看，四大地产公司中只有保利地产公布了业绩快报，万科A、招商地产和金地集团则守口如瓶，迟迟未透露中报业绩状况。

保利地产7月9日发布的业绩快报显示，上半年公司营业收入为425亿元，同比增长 25.00%;净利润为50亿元，同比增长31%。公司称，业绩增长的主要原因是房地产项目竣工和结算面积增加。

从市场信息来看，万科A的业绩也有望继续增长。近期，克尔瑞研究中心发布的《2015年上半年房企销售业绩排行榜》显示，万科以1080亿元的销售额雄踞榜首，恒大、绿地、保利、中海、万达、碧桂园等紧随其后，销售额均超过500亿元，几大房产“巨头”表现依然强势。

根据北京万科总经理刘肖6月30日向全体员工发出的公开信，该公司上半年实现了103亿元销售，同比增长10%。利润则提升了50%，回款率达到92%。由此或可管窥万科上半年业绩表现。

分析人士指出，上半年房企业绩的好转主要得益于二季度的爆发，而这主要是来自于“3·30房贷新政”和上半年降准降息政策利好不断刺激。毋庸置疑，这对龙头房企的影响体现得更为明显。然而与销售业绩持续增长相反，不少房企的净利润正在缩减。中原地产首席分析师张大伟分析，近年来的地价上涨速度较快,侵蚀了房企的利润空间;而海外融资、信托、基金、互联网众筹等渠道资金成本增加，房企卖房的溢价空间缩减;此外，房价涨幅放缓，甚至部分出现下跌,也削减了利润，甚至造成亏损。

部分房企濒临资不抵债

比业绩亏损更为糟糕的是，一些房企的现金流几近枯竭，公司正在步入资不抵债(资产负债率超过100%)的深渊。

从上市房企最新一期(今年一季报或中报数据,根据最新一期财报得出)的资产负债率来看，当前有4家公司的资产负债率在90%以上，分别为珠江控股、实达集团、京投银泰和鲁商置业。

其中，珠江控股今年一季度末的资产负债率已高达102%。截至一季度末，公司资产总额为15.38亿元，负债总额则已达15.76亿元。

为了改善难看的财报，珠江控股绞尽脑汁。在前期牛市行情中，该公司进行了大笔减持套利，其在2015年2月减持775万股西南证券股票，这笔减持所得收益让珠江控股2015年一季度的净利润由亏损5502万元变成盈利6994万元。

整体而言，上市房企的资产负债率近年来居高不下。《投资者报》根据Wind数据统计，2012年~2014年，142家上市房企的平均资产负债率在62%左右的高位徘徊。市场上一般认为，房地产行业由于前期投资较大、项目开发周期较长，资产负债率相对较高。但是，房地产业资产负债率的正常范围应在60%~70%之间。若负债比例过高，则企业经营将面临一定的风险。目前，已有逾四成房企的资产负债率超过70%的警戒线。

对一家公司而言，高企的资产负债率意味着较高的财务风险，当公司的现金流不足时，可能无法及时偿债，由此可能造成资金链断裂，极端情况下，将会导致公司破产。因此，那些经营业绩较差、现金流不足的高负债企业，将最有可能成为资金链断裂的先例。随着今年央行降息以及宽松政策的实施，二季度商品房市场有所回暖，这在短期内缓解了部分房企的偿债压力。但高负债房企的警报仍未解除。

　一线城市成避风港

同处地产行业，为何上市公司业绩呈现冰火两重天的格局?这除了与公司管理层的经营水平相关外，地域因素也举足轻重。从今年中报业绩表现良好的企业来看，其业务多集中于北上广深等一线城市，业绩较差的企业则多处于二三线城市。

一线城市房价的上涨为前述企业提供了有效支撑。上半年，在央行降准降息、地方政府放宽公积金政策等利好因素的推动下，一线城市房价呈爆发性增长态势，中原地产统计数据显示，上半年深圳房价涨幅高达22.3%，上海达6.6%，北京、广州分别上涨4.7%和3.9%。

其中，一线城市二季度回暖迹象明显。以深圳为例，统计局数据显示，1月深圳市新建住宅价格环比上涨0.3%，2月上涨0.2%，3月上涨0.7%，但自4月以来，涨幅骤增，4~6月环比分别上涨1.8%、6.7%、7.2%。

对于一线城市楼市的火热，国家统计局新闻发言人盛来运表示，这主要来自城市的集聚效应带来的巨大需求：二季度以来，房地产市场投资也好、价格也好、销售也好，情况比较好的还是一线城市和少数的二线城市，因为这些城市中间刚需和改善性需求都比较旺盛，所以房地产表现更积极一些。

业内人士分析，北京楼市的火热与通州被明确为北京行政副中心有很大关系。而深圳楼市的疯狂上涨，则受到产业结构、自贸区前景以及投资需求增加等多重因素的推动。

当整个地产行业从“黄金时代”迈向“白银时代”，房企间的竞争日趋激烈，业绩严重分化将令整个行业发生蜕变。在这场变局中，一线城市坚挺的房价为相关房企提供了避风港，如火如荼的京津冀一体化也有望为相关公司插上业绩逆势上升的翅膀。