福州限购令到底有多猛？五区成交创近两年最大跌幅！

悄然间，距离10.6福州楼市“限购令”发布之日即将满月。在当下号称史上最严楼市限购潮之际，福州时隔两年重启限购令，并连续出台密集调控，不禁让业界震动。诚然，福州楼市已很难再现“新盘猛涨，旧盘追赶”的局面了，伴随而来的则是“几家欢喜几家愁”…。.

楼叔通过数据分析和业界走访带大家一窥“限购令”下的福州真实楼市。

一手房 五区成交量创近两年最大跌幅

对比2015年福州五城区成交套数趋势可以看到，2016年福州楼市成交在春节后迎来新一轮成交高峰期，3-9月份成交量涨幅同比上涨46%，原本将迎来金九银十的楼市旺季遭遇史上最严限购令后，五区成交量一夜陷入“寒冬”…。

根据福州市房地产交易中心数据显示，2016年10月福州五区总成交1384套，几乎创造近两年来单月成交最低纪录！仅比2016年2月(春节影响)的成交套数略多52套！同时环比9月份减少2088套，跌幅罕见超过六成，60.14%的环比跌幅也是自2014年10月(放松限购)以来单月跌幅最大的一次。

另外，2016年10月福州五区成交面积为155562.96㎡，环比9月暴跌56.48%，两项数据均打破此前纪录，分别创造了两年来五区单月成交面积新低，以及单月跌幅之最。

仓山成交创新低 闽侯成“香饽饽”

具体来看，10月份福州五城区成交量环比全面下滑，台江区跌幅最为明显，成交套数环比九月减少近九成！此外，晋安、仓山成交套数全部跌破500套更是近两年首次，仓山区成交套数还创造2014年10月(放松限购)以来单月成交新低。

另一方面，作为不限购地区，闽侯、贵安等地的成交量正如意料之中显著上升。数据显示，10月闽侯成交1975套，环比上涨46.3%，成交套数年内第二次超越五城区，并连续6个月突破1000套关口。

同时，位于福州城区北向，有着“后花园”之称的贵安也在本轮“限购潮”中获利， 据悉，贵安新天地10月份签约1431套，签约金额10.94亿，连江贵安也与闽侯一起成为了本次新政最大获利地区。

根据中原机构数据统计，在2016年10月大福州(五区+闽侯)单盘商品房销售金额排行榜中，闽侯有6个楼盘入围TOP10，销售面积排行中，则有8个楼盘入围，足见限购后的闽侯楼盘热销之势。

应对限购 “选择更大”成购房风向标

由于本次福州限购令主要针对144㎡以下户型，主要抑制投机需求客户，因而对于改善型购房群体影响较少。从数据来看亦是如此。

2016年10月福州五区平均每套成交面积为112.4㎡，环比上涨近一成，该数据也创造了年内第四高，这或许意味着“选择更大”成为了目前购房群体选择福州五区的一个指向标。

涨跌各异 福州成交均价微跌

不同于五区成交量的大幅下跌，限购令对成交均价的影响并没有呈现明显趋势。根据智恒机构数据分析显示，2016年10月福州五区成交均价环比各有涨跌，其中鼓楼区跌幅最为明显，达到32.2%，台江区则没有受到成交量的影响，均价环比上涨13.1%。

另外，尽管成交火爆，闽侯的均价仅上涨0.3%，整体依旧保持稳定。业内认为，“限购令”首月，不少购房者的置业计划受限，部分转向闽侯、贵安的不限购地区，而不少主城区购房群体仍在观望中，福州房价整体上涨趋势减缓，并逐渐回归理性。未来福州仍有部分新盘酝酿上市，同时11月21日，福州今年最大土地拍卖即将打响，这些因素或将对福州楼市发展产生影响。

二手房

部分中介成交量遭“腰斩” 近一成房东开始降价

相比于一手房的成交下滑，二手房市场也是一片乌云惨淡。虽然截止目前并无相关权威数据，然近日，蓝房网小编走访多家二手房中介了解到，成交量环比呈明显的下跌，已是不争的事实。

“有的门店最近一个星期都没有成交，甚至部分中介近一个月的成交量直接腰斩”走访中，不少中介门店负责人直言，成交量萎缩的厉害，购房者越来越慎重。采访中，福州双安房产负责人郑爱新告诉小编，此次政府调控的决心非常大，房东的期望值也开始下降，目前市场上已有近1成的房东，开始主动降价，例如售价100万的房子，降3-5万，降幅达3%-5%。

“随着时间的推移，降价的房源也将不断的扩大，尤其是那些急需用钱的房东，幅度将会更大”在郑爱新看来，房价在上一波的快速上涨中，已渐渐脱离了正常的轨道，政府也意识到房价脱轨背后的危机，为此出台多项的调控，意在让疯狂的楼市降降温。随着的调控效果持续发酵，二手房价或将有20%的调整空间。

专家

房价渐回归理性

对此，福州大学房地产研究所负责人王阿忠教授也认为，双限政策下，房市进入了调整期，而带来的就是成交量萎缩。随着时间的推移，在萎缩的情况下，地产商也会根据自身的情况作出选择，例如开发成本高的地产商可能就会率先调整，房价也进入调整，开始从非理性上涨向理性发展转化。

至于这调整期到底有多长？房价会跌到何种程度？王阿忠认为，按照以往国家发布政策的惯例，一个政策的执行多长达一年。而房价是否调整到国家的预期，这主要参看空置率、房价收入比等各项指标。

走向 预计四季度进一步回调

亚豪机构市场总监郭毅近日在接受媒体采访时说，此轮调控是自2011年之后最严厉的、波及范围最广的一次房地产收紧调控。与2011年“一刀切”式的模式不同，此轮调控更着重于分城施策。

郭毅认为，此轮收紧调控的主要目的是“去投资化”，严格的限购政策，有利于抑制房地产投机行为，使得房地产市场回归理性。同时，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置，这也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

“临近年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期增长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将进入低迷周期。”郭毅认为，受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。

不过长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。