南京：5年将开1000多家民宿 民宿生意怎么做好？

在南京，一场民宿投资热正呼啸着席卷而来——未来5年，全市将打造50个以上市级美丽乡村民宿村，发展民宿超过1000家。

投资一栋民宿成本不低，房屋租赁、改造，以及招聘人员、运营，每年低则数十万，高则数百万。然而，民宿入住率却并不理想——“南京智慧民宿服务平台”6月预订数据显示，72家上线民宿平均入住率仅9%。

面对汹涌的投资热潮，民宿经营者可能不得不冷静思考：生存面前，情怀究竟如何安放？

全市有多少民宿？5年将开1000多家

9月，都市白领穆强4次前往江宁、浦口调研，目标只有一个：寻找有山有水的地方，开一间民宿。萌生开民宿想法，缘于一次下乡游玩——穆强当时和几名朋友去黄龙岘，被当地优越的山水资源和巨大的人流震撼。

更多的投资者已经行动起来，纷纷投身民宿投资热潮。在江宁汤山街道汤家家的“弹丸之地”，已开出超过20家各具特色的温泉民宿；江宁横溪街道龙乡双范等地正在打造民宿村；预计未来6个月内，江宁秣陵街道的苏家、观音殿附近将出现拥有100张床位的民宿。

根据江宁区出台的指导意见，到2020年，该区将发展乡村民宿户600幢，床位达到8000张。

今年初，南京《关于推进乡村民宿业发展的指导意见》提出，“十三五”期间，全市将重点在美丽乡村示范村内推进乡村民宿发展，计划累计改造完成800幢乡村民宿户，打造50个以上市级美丽乡村民宿村、每村经营户数20户。2020年，全市乡村民宿床位力争达2万张。

据市委农工委2016年底测算，目前全市美丽乡村有民宿200余家，民宿床位超过3000个。

民宿到底赚不赚钱？回报周期长风险高

和火爆的投资热情相比，民宿预订率的数字显得有点冰冷。由市委农工委、市旅游委主办的“南京智慧民宿服务平台”6月份对上线民宿统计显示，客房平均房价为461.99元/晚，平均预订率9%。

当然，这只是民宿众多预订渠道之一。在该平台上，溧水区共有6家民宿上线，其中大金山国防园、未见山乡居酒店、七叶山庄3家进入预订率前十名。其中一家民宿经营者说，民宿平均预订率在40%—50%之间。

位于江宁谷里街道的公塘头精品民宿“恬原味”，在“南京智慧民宿服务平台”平台预订率位列第一。统计显示，“恬原味”一期投资1200多万元，开业一年半时间，平均预订率60%—70%，预订渠道包括艺龙、携程、去哪儿、南京智慧民宿服务平台等。“一年营业额500多万元，其中餐饮营业额300万，土特产销售150万，其余是客房预订收入。”民宿负责人介绍，除去运营成本、房产折旧等，一年净利润接近200万元。

另一名不愿具名的民宿投资人表示，15个客房以下的民宿，如果平均入住率50%，除去房租、人员工资、水电气等开支，只能做到略有微利，低于50%的话就可能亏损。“民宿投资回报期一般在4—6年，投资回报率并不高。”

如何开好民宿？仰望星空更要面向市场

仰望星空、休闲度假，民宿顺应大众趋势而产生，但大量投资人涌入，这就带来一系列问题：民宿会不会一步跨入过剩时代？南京究竟需要多少民宿？

对此，高淳区旅游局局长王建业表示，民宿经济的潜力巨大，从目前情况看，民宿仍处于起步阶段。

“民宿的市场潜力刚刚释放，目前仍处于高速增长期。”南京大学创意产业研究中心主任、教授周凯也认为，不过，他提醒投资者，民宿投资周期长、回报慢，目前市面上的民宿大约有八成不盈利。其原因主要是个性化不强、吸引力不够。

浙江莫干山民宿从红火到逐步降温，也提醒投资者对未来市场保持警惕。竞争加剧，使得莫干山民宿业从快速增长期转入竞争淘汰期，部分民宿开始走出莫干山，到别处寻找出路。

那么，对南京的民宿投资者来说，究竟应如何开好一家民宿？

王建业认为，农家乐加个床位不是民宿，真正的民宿需要有特色，让入住的游客融入到家庭生活中，就像亲朋好友前来作客，真正体验到“乡音、乡情、乡愁”。

台湾薰衣草森林休闲农业执行长王村煌近日在秣陵出席“两岸大咖思享会”上表示，台湾有2000多万人口，却有超过3000家民宿。台湾民宿之所以成功，就在于其不同于传统的饭店旅馆，虽然没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务。

“民宿投资者不仅要有情怀，还要时时胸怀市场。”公塘头民宿建设方江宁商务商贸发展集团总经理赵大荃说，民宿不能建成标准化的乡村酒店，在设计风格、材料选择等方面必须凸显个性。同时，经营要贴近市场，通过各种体验活动吸引消费者，撬动淡季市场，才能树立良好口碑和市场形象。